Tasaciones
Las tasaciones, técnicamente denominadas como informes de valoración, son un documento que suscribe un profesional competente para hacerlo y tiene como objetivo establecer de forma justificada el valor de un bien, de acuerdo con unos criterios previamente establecidos y desarrollando una metodología adecuada al fin propuesto.
La tasación de un bien está sujeta a una estricta normativa legal que no sólo establece los criterios y metodología para realizarla, sino que también establece quién puede hacerla. Esta normativa, que en España la constituye una Orden Ministerial de fecha 30 de noviembre de 1994 emitida por el Ministerio de Economía y Hacienda, es una norma que establece una metodología concreta basada en unas definiciones y principios que inspiran su redacción.
El valor de tasación se refleja en un certificado que puede contener observaciones, advertencias o condicionantes, si existen aspectos sobre los que conviene hacer un comentario, documentación pendiente o cuestiones que deben resolverse definitivamente para que el valor calculado sea firme para la finalidad concreta para la que se emite el informe de valoración.
Una tasación hipotecaria es una valoración de un inmueble para que el mismo sea objeto de garantía en un préstamo hipotecario. A través de esta valoración el prestamista, normalmente una entidad financiera, sabe cuál es el valor del bien garantía del préstamo y cuál es el riesgo que asume con la operación hipotecaria. La tasación hipotecaria no tiene otra finalidad más que servir de garantía para el préstamo hipotecario, siendo totalmente independiente del importe por el cuál se realiza la hipotética transacción económica de compra-venta o el devengo de impuestos que la misma suponga. Los bancos prestan normalmente el 80% del valor de tasación.
Una tasación hipotecaría es realizada por un profesional independiente, que debe cumplir unos determinados requisitos marcados por la ley. Generalmente será un arquitecto o arquitecto técnico, y pertenecerá a una sociedad de tasación de bienes, que están inscritas en el Ministerio de la Vivienda. Las Sociedades de Tasación inmobiliaria tienen que ser sociedades anónimas con objeto social limitado a la valoración de todo tipo de bienes, empresas o patrimonios. Se les exige contar con una estructura mínima y tienen responsabilidad civil frente a terceros derivada de la actividad de tasación. Estas sociedades tienen que estar homologadas por el Banco de España, donde quedan inscritas en el registro oficial correspondiente. Están supeditadas a la supervisión del Banco de España.
Los factores que influyen en la valoración de un inmueble son:
- La ubicación.
- Los servicios próximos: zonas verdes, lugares de ocio, servicios escolares, médicos, supermercados…
- La superficie: m2 y distribución, si tiene o no garaje o trastero…
- La calidad de los materiales de construcción.
- La situación del inmueble dentro del edificio: se valora más si es orientación sur y los pisos altos.
- La antigüedad.
Hay diferentes métodos que se emplean para la tasación aunque el ajuste entre los resultados no muestra grandes diferencias:
- La tasación por comparación con otros inmuebles es la fórmula más extendida.
- La tasación por costos.
- La tasación basada en la capitalización de rentas.
A efectos de solicitar una hipoteca, un particular comprador tiene derecho a presentar al banco la tasación del inmueble que quiera adquirir, sin verse obligado por parte de la entidad bancaria a realizar una tasación con la entidad tasadora que esta última designe. El banco no puede rechazar esta tasación presentada siempre y cuando provenga de una entidad homologada por el Banco de España y, si quisiere hacer una segunda tasación a modo de confirmación, el coste de la misma no podrá ser imputado al particular comprador que previamente ya había presentado una tasación.